Yield → ep.3 Faut-il investir dans sa résidence principale ou faire de l’investissement locatif ?
12 mai 2021 - Un choix cornélien
Bonjour à tous,
Aujourd’hui, je vous propose le troisième épisode de notre série de conseils sur les finances personnelles.
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Diversifier c’est bien. Et une bonne diversification en France ça passe par de l’immobilier. Pourquoi ?
Parce que les Français ADORENT la “pierre”. C’est d’ailleurs leur placement préféré à égalité avec l’assurance-vie (34%).
L'immobilier a l'avantage d'être concret et tangible, contrairement aux placements financiers souvent très obscurs et peu transparents aux yeux des Français.
Mais le premier achat immobilier vient souvent avec une question cruciale :
Faut-il investir dans sa résidence principale ou faire de l’investissement locatif ?
On va aborder 3 points pour répondre à cette question :
Votre capacité d’endettement détermine vos choix d’investissement. 💵
Investir dans l'immobilier, c'est investir dans la durée. 🍼
Pourquoi louer sa résidence principale peut-il être intéressant ? 🏡
1. Votre capacité d’endettement détermine vos choix d’investissement. 💵
Si vous achetez votre résidence principale, cette dernière risque d’impacter sur votre capacité d’emprunt. En effet, depuis peu, le taux d’endettement des particuliers a été abaissé et limité de manière plus stricte par les banques. Il est actuellement autour de 33%, sauf pour les hauts revenus.
Exemple : Si vous gagnez 2 000 euros par mois, vous ne pourrez pas rembourser plus de 2 000*33% soit 660 euros par mois.
Donc, une fois votre résidence principale achetée, vous aurez de grandes difficultés à convaincre un banquier de financer un investissement locatif. Vous n’aurez pas d’autres solutions que d’attendre la fin de votre prêt ou d’avoir une augmentation de salaire significative pour diminuer votre taux d’endettement.
Il est donc préférable d’investir AVANT d’acheter sa résidence principale. Ce sera plus facile qu’en sens inverse.
Exemple : Vous gagnez 2 000 euros par mois. Vous avez réalisé un emprunt qui vous coûte 660 euros par mois. Le loyer de votre investissement vous rapporte 700 €. Vos revenus ont donc augmenté de 700 €, et vous n’êtes donc plus endetté à 33% mais à 24%
Calcul : 660 € / 2 700 € = 24%
2. Investir dans l'immobilier, c'est investir dans la durée. 🍼
La première question que l’on va devoir se poser est : combien de temps vais-je garder mon bien ? Pour cela, il faut prendre en compte l’évolution de son foyer, sa famille ainsi que sa mobilité professionnelle. Je vous l’accorde, la réponse à cette question est loin d’être évidente. Personne ne possède une boule de cristal qui lui permet de voir son avenir. C’est pourtant crucial de se projeter.
Votre situation familiale et professionnelle va donc avoir un impact sur la durée et le type de bien que vous allez acquérir : Mutation professionnelle, le premier enfant, départ à la retraite, etc
Or, la clé d’un bon investissement va être de garder votre bien le plus longtemps possible. Il faut prendre en considération que les frottements liés à l’achat et la vente d’un bien immobilier ont un impact énorme sur votre investissement. On peut estimer qu’entre les frais de notaire, d’agence, etc. Le montant de ces frottements peut s’élever à 10% de la valeur du bien. Si vous changez de maison comme de chemises, l’addition peut devenir salée.
Dans le contexte du marché immobilier actuel (surtout dans les grandes villes), ces frottements sont atténués par la hausse constante du prix depuis plusieurs décennies. Il est donc intéressant de revendre son bien quelques années plus tard pour bénéficier de la hausse des prix et réinvestir dans un nouveau bien.
MAIS, en procédant de la sorte, vous limitez votre capacité d’investissement, et vous vous exposez au risque de variation du prix de l’immobilier. Si les prix baissent, comme vous pouvez le voir entre 2010 et 2015, vous devrez donc attendre de nombreuses années avant de pouvoir amortir les frais de notaire et revendre votre bien sans faire de moins-value.
3. Pourquoi louer sa résidence principale peut-il être intéressant ? 🏡
Il faut comprendre qu’en fonction des biens immobiliers, les rendements locatifs vont être différents et donc l’intérêt entre l’achat et la location de ce bien va varier.
Comment calcule-t-on le rendement locatif ? Location Annuelle / Valeur du bien
Exemple : Un bien haut de gamme dans le centre de Paris aura un rendement locatif assez bas (Exemple : 3%). Il sera donc plus intéressant de louer ce type de bien plutôt que de l’acheter.
Au contraire un bien standard ou moyenne gamme en périphérie, avec un rendement locatif plus haut, sera plus intéressant à acheter. (Exemple : 6%).
Laissez-moi vous présenter 2 scénarios :
Cas n°1 : Vous possédez déjà un bien immobilier et vous souhaitez rester flexible pour répondre aux aléas de la vie :
Exemple : Junior vient de naître et vous avez besoin de déménager pour accueillir ses futurs frères et sœurs.
Cas n°2 : Vous vivez dans une zone où les rendements locatifs sont très bas.
Exemple : Vous habitez Paris et vous refusez de déménager pour la province ou de l’autre côté du périph’. Mais bon, on ne va pas se mentir : Sortir un 1/2 millions pour vivre dans un 40 m², ce n’est pas à la portée de tout le monde.
Pourquoi ne pas louer sa résidence principale au lieu de l’acheter ? Plusieurs raisons à cela :
Notre capacité de location est bien plus importante que notre capacité d’achat. Il est beaucoup plus facile de convaincre un propriétaire qu’un banquier.
Vous pourrez rester plus flexible par rapport à votre situation personnelle et professionnelle. Et ainsi, vous éviterez de perdre 10% dans chaque transaction de vos biens immobiliers. Les fameux frottements.
Vous pourrez ainsi investir dans du locatif dans des zones plus attractives en termes de rendement sans vous mettre le couteau sous la gorge. Profiter du rendement de vos loyers et ainsi accéder à de nouveaux investissements.
Le locatif vous permettra aussi de diversifier vos investissements immobiliers et ainsi limiter les risques liés au contexte économique et démographique. Exemple : La crise Covid a vidé les locations étudiantes.
Il est important de retenir qu’un bon investissement est un investissement dans lequel les loyers seront au moins de 30 % supérieurs à la mensualité du crédit à rembourser.
Mais ne vous inquiétez pas, nous reviendrons dessus dans un prochain épisode.
ATTENTION : La rentabilité ne doit pas venir à n’importe quel prix.
L’exemple de Saint-Étienne : La ville affichait d’excellents taux de rentabilité à plus de 10%. Mais en 10 ans, le prix au m² a dégringolé de - 30%…
Si vous le souhaitez, vous pouvez faire une petite simulation de prêt chez Pretto. C’est gratuit et il ne demande pas votre adresse mail à la fin.
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